土地・建物に特化した新しい財産管理制度がスタートします

「隣地の木が倒れかかっていて何とかしてほしいが、調査しても現在の所有者が分からない」

「隣家がゴミ屋敷になっていて、悪臭や害虫で近隣住民が困っている」

昨今社会的現象となっている所有者不明土地問題や空き家問題を背景として、土地や建物の管理をめぐるトラブルや問題は年々増え続けています。

問題に悩まされている当事者にとっては、他人の土地や建物のことなので、自力で解決することはできません。

このような問題を解決する一つの方法として、財産管理制度を利用する方法があります。

ただ、従来の財産管理制度は、上記のような土地や建物の問題を解決するという目的には、使い勝手が悪いところがありました。

そこで、土地や建物の効率的な管理を実現するために、土地や建物に特化した新しい財産管理制度が創設されることになりました。

今回は、令和5年4月1日から始まることになるこの新しい財産管理制度をご紹介します。

この記事のポイント

  • 令和5年4月1日から、土地・建物に特化した新しい財産管理制度が開始する。
  • 所有者不明土地・建物管理制度は、所有者やその所在が特定できない土地・建物について、利害関係人が裁判所に申し立てることによって、その土地・建物の管理人を選任する制度である。
  • 管理不全土地・建物管理制度は、所有者の管理が不適当であるため他人の権利や法的利益が侵害されている又はその恐れがある土地・建物について、利害関係人が裁判所に申し立てることによって、その土地・建物の管理人を選任する制度である。
  • 新しい財産管理制度は、不動産に特化した制度であるため、管理人の管理業務が効率的になり、迅速な問題解決につながるとともに、利用者の経済的負担の軽減も期待される。

従来の財産管理制度の問題点

従来の財産管理制度には、以下のようなものがありました。

・相続財産管理制度(所有者が死亡して相続人が判明しない場合)

・不在者財産管理制度(所有者が行方不明の場合)

・清算人(法人が解散した場合)

このような従来の財産管理制度は、人単位で財産を管理するものであるため、その人の所有する全ての財産を管理することになります。

そのため、個別の財産の問題に対応するには非効率であるという問題や、制度の利用者にとって管理の必要がない財産まで管理の対象になりかねず、ともすれば裁判所に納める予納金などの経済的負担が大きくなってしまうという問題がありました。

また、人単位の財産管理制度であるため、所有者を特定できない土地・建物については、そもそも制度を利用することすらできないという問題もありました。

さらには、所有者による適切な管理がなされないために近隣に悪影響を及ぼしている場合に、所有者に代わって管理を行う仕組みも存在しませんでした。

このような問題を解消するために、所有者が不明である土地・建物や、所有者による管理が適切になされていない土地・建物を対象に、個別の土地や建物に特化した財産管理制度が新たに設けられました。

それが、「所有者土地・建物管理制度」と「管理不全土地・建物管理制度」です。

所有者不明土地・建物管理制度

所有者不明土地・建物管理制度は、調査をしても所有者が誰か分からない、あるいはその所在が分からない土地・建物について、その土地・建物の管理を行う管理人を選任することができる制度です。

この制度を利用することができるのは、所有者不明土地・建物について利害関係を有する利害関係人です。

利害関係人は、裁判所に申し立てを行い、管理の必要性があると認められた場合には、裁判所によって管理人が選任されます。

管理の対象となる財産は、所有者不明土地・建物のほか、その土地・建物にある所有者の動産、売却代金などの管理人が得た金銭等の財産、建物の場合は敷地利用権(借地権等)にも及びます。

ただし、区分所有建物については、この制度の対象とはなりません。

裁判所から選任された管理人は、土地・建物の保存・利用・改良行為を行うことができるほか、裁判所の許可を得て、土地・建物の処分(売却や取壊しなど)を行うこともできます。

管理不全土地・建物管理制度

管理不全土地・建物管理制度は、所有者による管理が不適当であるために他人の権利・法的利益が侵害されている又はその恐れがある土地・建物について、その土地・建物の管理を行う管理人を選任することができる制度です。

この制度も、先ほどの所有者不明土地・建物管理制度と同様に、利害関係人が裁判所に申し立てを行い、管理の必要性があると認められた場合には、裁判所によって管理人が選任されます。

管理の対象となる財産は、管理不全土地・建物のほか、その土地・建物にある所有者の動産、売却代金などの管理人が得た金銭等の財産、建物の場合は敷地利用権(借地権等)にも及びます。

ただし、区分建物については、この制度の対象とはなりません。

裁判所から選任された管理人は、土地・建物の保存・利用・改良行為を行うことができるほか、裁判所の許可を得て、これらを超える行為を行うこともできます。ただし、土地・建物の処分を行うには、所有者の同意も必要となります。

新しい財産管理制度のメリット

所有者不明土地・建物管理制度や管理不全土地・建物管理制度といった新しい管理制度には、どのようなメリットがあるでしょうか。

まず、大きなメリットの一つは、これまでの財産管理制度では対応できなかった部分に対応できるようになったという点です。

所有者が特定できない土地・建物の管理や、所有者の管理が不適当な場合に所有者に代わって管理をするなど、これまでの財産管理制度ではカバーしきれなかった部分について、今回の新しい財産管理制度が対応できることによって、財産管理制度を活用できる幅が大きく広がりました。

もう一つのメリットは、「土地・建物」単位の管理制度であるため、管理人の管理業務がより効率的になるという点です。

財産管理人の管理する財産は、申立ての対象となった土地・建物とそれに付随する財産だけとなり、その他の財産の調査や管理に時間や労力を取られることがなくなります。

そのため、利害関係人は、財産管理人を選任する原因となった問題をより迅速に解決してもらえることを期待することができます。

また、制度を利用する際の経済的負担を軽減できる効果も期待できます。

財産管理人の選任を申し立てる場合、裁判所に予納金を納める必要がありますが、これは主に財産管理人の報酬に充てられます。

新しい管理制度では、管理する財産が限定されるため、これまでの財産管理制度に比べて管理人の報酬が低額に設定されることが予想されますので、裁判所に納める予納金の額も低額になる可能性が高いです。

財産管理人の選任については、高額な予納金が申立てのネックになっていましたが、今回の新しい財産管理制度は経済的に利用しやすい制度になる可能性があります。

おわりに

今回は、新しい財産管理制度である「所有者不明土地・建物管理制度」と「管理不全土地・建物管理制度」について解説しました。

新たに設けられた財産管理制度は、不動産に特化した財産管理制度であるため、これまでどうすることもできなかった土地や建物の管理の問題を解決する方法として、非常に期待される制度です。

新しい財産管理制度は、令和5年4月1日から開始するので、制度が開始してからの実際の運用に注目したいところです。